Reicht ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung im Mietvertrag?

Für die Nummern 1 bis 16 des § 2 BetrKV ja, wenn der Vertrag auf die Verordnung verweist. Für die „sonstigen Betriebskosten“ der Nummer 17 muss die Kostenart im Vertrag benannt sein. Nicht vereinbarte Kosten dürfen Sie nicht umlegen.

Kann ich eine fehlende Umlage nachträglich einführen?

Nur für künftige Abrechnungszeiträume und nur, wenn der Mieter zustimmt oder der Vertrag eine Klausel für neu entstehende Betriebskosten enthält (§ 556a und § 560 BGB). Rückwirkend geht es in der Regel nicht.

Was ist, wenn im Vertrag eine Pauschale steht?

Bei einer echten Pauschale gibt es keine Abrechnung und keine Nachforderung. Sie dürfen die Pauschale nur nach § 560 Abs. 1 BGB erhöhen, wenn der Vertrag es erlaubt und Sie die Erhöhung erklären.

Umlagevereinbarung im Mietvertrag prüfen: Welche Nebenkosten dürfen Sie umlegen?

Was nicht im Mietvertrag steht, darf der Mieter nicht zahlen. So prüfen Sie je Mieter, welche Kostenarten vereinbart sind, und was bei Lücken zu tun ist.

Von Gregor Palyan · Veröffentlicht am 03. November 2026 · Zuletzt geprüft: 03. November 2026

Betriebskosten dürfen Sie nur umlegen, wenn der Mietvertrag es vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Prüfen Sie deshalb vor jeder Abrechnung, welche Kostenarten bei welchem Mieter vereinbart sind. Das gilt auch dann, wenn Sie die Kosten tatsächlich gezahlt haben.

Stand: November 2026. Rechtsgrundlagen wurden zum Zeitpunkt der Veröffentlichung geprüft, bitte beachten Sie spätere Gesetzesänderungen.

Warum die Prüfung je Mieter nötig ist

Verträge im selben Haus unterscheiden sich oft. Ältere Verträge nennen nur „Heizung und Wasser“, neuere verweisen auf die Betriebskostenverordnung, manche zählen einzelne Kostenarten auf. Wer bei allen dieselbe Liste abrechnet, fordert bei einzelnen Mietern Kosten, die nicht vereinbart sind.

So prüfen Sie den Vertrag in vier Schritten

Suchen Sie die Stelle zu Betriebskosten oder Nebenkosten im Mietvertrag.
Prüfen Sie, ob auf § 2 BetrKV oder die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung verwiesen wird. Dann sind die Nummern 1 bis 16 vereinbart.
Prüfen Sie, ob die „sonstigen Betriebskosten“ (Nummer 17) einzeln benannt sind, etwa Dachrinnenreinigung, Legionellenprüfung oder Wartung der Rauchwarnmelder.
Notieren Sie, ob es eine Pauschale, eine Vorauszahlung mit Abrechnung oder eine Mischform gibt.

Typische Lücken

Die Vertragsliste nennt Hausmeister, aber keine Gartenpflege.
Neue Kosten wie Rauchwarnmelder-Wartung oder Legionellenprüfung sind nicht genannt und der Vertrag hat keine Klausel für neu entstehende Betriebskosten.
Mischpositionen wie „Hausmeister und Verwaltung“ enthalten nicht umlagefähige Anteile, die Sie herausrechnen müssen.

Was tun bei Lücken?

Rechnen Sie nicht vereinbarte Kosten für diesen Mieter nicht ab. Für die Zukunft können Sie mit dem Mieter eine Ergänzung vereinbaren oder, wenn der Vertrag eine Klausel für neu entstehende Betriebskosten enthält, die Kosten nach § 556a und § 560 BGB einführen. Rückwirkend geht das in der Regel nicht.

Häufige Fragen

Reicht ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung im Mietvertrag?: Für die Nummern 1 bis 16 des § 2 BetrKV ja, wenn der Vertrag auf die Verordnung verweist. Für die „sonstigen Betriebskosten“ der Nummer 17 muss die Kostenart im Vertrag benannt sein. Nicht vereinbarte Kosten dürfen Sie nicht umlegen.
Kann ich eine fehlende Umlage nachträglich einführen?: Nur für künftige Abrechnungszeiträume und nur, wenn der Mieter zustimmt oder der Vertrag eine Klausel für neu entstehende Betriebskosten enthält (§ 556a und § 560 BGB). Rückwirkend geht es in der Regel nicht.
Was ist, wenn im Vertrag eine Pauschale steht?: Bei einer echten Pauschale gibt es keine Abrechnung und keine Nachforderung. Sie dürfen die Pauschale nur nach § 560 Abs. 1 BGB erhöhen, wenn der Vertrag es erlaubt und Sie die Erhöhung erklären.