Verteilerschlüssel für die Nebenkostenabrechnung: Was gilt, was ist erlaubt?
Aktualisiert am 28. Oktober 2026 · Redaktion Nebenklar, Impressum
Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden Betriebskosten nach der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Heiz- und Warmwasserkosten müssen zu 50 bis 70 % nach Verbrauch abgerechnet werden.
Heizkosten: Verbrauch und Wohnfläche
Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent werden nach dem erfassten Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohnfläche.
Untergrenze
- Verbrauch: 50 Prozent
- Wohnfläche: 50 Prozent
Obergrenze
- Verbrauch: 70 Prozent
- Wohnfläche: 30 Prozent
Rechtsgrundlage: Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Ohne Verbrauchserfassung dürfen Mieter ihren Anteil in der Regel um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV). Welchen Satz Sie wählen, legen Sie vorab fest und wenden ihn einheitlich an. Keine Rechtsberatung.
Die gängigen Schlüssel im Überblick
Welcher Schlüssel passt, hängt von der Kostenart ab:
| Schlüssel | Geeignet für | Hinweis |
|---|---|---|
| Wohnfläche | Grundsteuer, Versicherung, Müll, Hausreinigung | Gesetzlicher Standard ohne Vereinbarung |
| Verbrauch | Heizung, Warmwasser, Kaltwasser mit Zählern | Heizung Pflicht nach Heizkostenverordnung |
| Personenzahl | Müll oder Wasser ohne Zähler | Nur wenn vereinbart, Stichtag klären |
| Einheiten | Kosten, die je Wohnung gleich anfallen | Zum Beispiel Kabelanschluss, wenn vereinbart |
Was gilt, wenn nichts vereinbart ist
Dann gilt die Wohnfläche. Wird ein Verbrauch erfasst, etwa durch Wasserzähler, ist nach Verbrauch abzurechnen. Die Heizkosten richten sich zu mindestens 50 und höchstens 70 % nach dem Verbrauch, der Rest nach der Fläche.
Schlüssel nachträglich ändern
Für Betriebskosten, die der Mieter nach Verbrauch oder Verursachung trägt, kann der Vermieter vor Beginn eines Abrechnungszeitraums durch Erklärung in Textform bestimmen, dass künftig nach Verbrauch abgerechnet wird (§ 556a Abs. 2 BGB). Eine Änderung mitten im laufenden Zeitraum ist nicht möglich.
Leerstand und Mieterwechsel
Leerstand zählt zur Gesamtfläche, die Kosten dafür trägt der Vermieter. Bei Mieterwechsel wird der Anteil tagesgenau auf beide Mieter verteilt.
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Häufige Fragen
Quellen
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Veröffentlicht am 28. Oktober 2026, zuletzt aktualisiert am 28. Oktober 2026.