Betriebskostenverordnung (BetrKV) erklärt: Diese 17 Kostenarten dürfen Sie umlegen

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) bestimmt, welche laufenden Kosten eines Gebäudes Betriebskosten sind und damit auf den Mieter umgelegt werden dürfen, sofern der Mietvertrag es vorsieht. In § 2 nennt sie 17 Kostenarten. Verwaltung und Reparaturen gehören nicht dazu.

Stand: November 2026. Rechtsgrundlagen wurden zum Zeitpunkt der Veröffentlichung geprüft, bitte beachten Sie spätere Gesetzesänderungen.

Was sind Betriebskosten nach der BetrKV?

Betriebskosten sind laufende Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch von Gebäude, Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Im Alltag sagen die meisten Nebenkosten, gemeint ist dasselbe, und die Umlage heißt Betriebskostenumlage.

Ausdrücklich nicht dazu gehören die Verwaltungskosten und die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Sie bleiben beim Vermieter, auch wenn sie im Haus anfallen.

Muss die Umlage im Mietvertrag stehen?

Ja. Nach § 556 Abs. 1 BGB können Betriebskosten nur umgelegt werden, wenn Vermieter und Mieter es vereinbart haben. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt für die Nummern 1 bis 16. Für die „sonstigen Betriebskosten“ der Nummer 17 müssen Sie die Kostenart im Vertrag einzeln nennen.

Die 17 Kostenarten im Überblick

1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, vor allem die Grundsteuer.
2. Wasserversorgung, also Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wartung von Wasserzählern und Wasseraufbereitung.
3. Entwässerung: Abwassergebühren und Betrieb von Entwässerungsanlagen.
4. Heizung: Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinfeger-Messungen und Verbrauchserfassung.
5. Warmwasserversorgung, einschließlich Betrieb der zentralen Anlage.
6. Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen.
7. Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs: Strom, Beaufsichtigung, Wartung.
8. Straßenreinigung und Müllbeseitigung.
9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung für die gemeinsam genutzten Räume.
10. Gartenpflege: Pflege der Gartenanlage, Spielplätze, Pflege von Plätzen und Zugängen.
11. Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile, also Strom für Treppenhaus, Keller, Außenanlage.
12. Schornsteinreinigung (soweit nicht bei Heizkosten erfasst).
13. Sach- und Haftpflichtversicherung, zum Beispiel Gebäude-, Glas-, Sturm- und Haftpflichtversicherung.
14. Hauswart: Vergütung und Sozialbeiträge, ohne die Anteile für Verwaltung und Reparaturen.
15. Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel.
16. Einrichtungen für die Wäschepflege, etwa eine gemeinschaftliche Waschmaschine.
17. Sonstige Betriebskosten, die im Vertrag einzeln benannt sind, zum Beispiel Dachrinnenreinigung oder Wartung von Rauchwarnmeldern.

Was Sie nicht umlegen dürfen

• Verwaltungskosten: Kosten für Hausverwaltung, Buchführung, Kontoführung, Porto.
• Reparaturen und Instandhaltung, auch kleine Reparaturen im Haus.
• Rücklagen für spätere Sanierungen.
• Kosten für leerstehende Wohnungen, die der Vermieter tragen muss.
• Kosten, die der Mietvertrag nicht benennt.

Der Hausmeister als Sonderfall

Die Kosten für einen Hausmeister dürfen nur insoweit umgelegt werden, als er Aufgaben erledigt, die Betriebskosten betreffen, etwa Reinigung, Gartenpflege oder Winterdienst. Erledigt er auch Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben, müssen Sie diese Anteile abziehen. Eine Pauschale ohne nachvollziehbare Aufteilung ist angreifbar.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB müssen Vermieter bei Vereinbarung und Abrechnung auf die Wirtschaftlichkeit achten. Ungewöhnlich überhöhte Kosten, etwa weit über dem Ortsüblichen, kann der Mieter beanstanden. Vergleichen Sie Versicherungen und Dienstleister regelmäßig.

So geht es weiter

Welche Kosten im Einzelnen umlagefähig sind, steht im Ratgeber zu den umlagefähigen Nebenkosten. Wie Sie die Kosten verteilen, zeigen der Ratgeber zur Heizung und der Heizkostenrechner.